Immobilienbewertung bei Erbschaft und Schenkung
Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, braucht eine belastbare Zahl: für das Finanzamt, für die Aufteilung in der Erbengemeinschaft oder für die Berechnung des Pflichtteils. Ich ermittle den Verkehrswert zum maßgeblichen Stichtag, nachvollziehbar und neutral.
Wofür Erben und Beschenkte ein Gutachten brauchen
Im Erbfall treffen Zahlen auf Gefühle. Ein neutrales Gutachten versachlicht die Diskussion und schafft eine Grundlage, die alle Beteiligten nachvollziehen können.
Wert für das Finanzamt zu hoch?
Das Finanzamt bewertet Immobilien mit typisierten Verfahren. Bauschäden, Sanierungsstau oder Besonderheiten der Lage fließen dabei kaum ein. Liegt der tatsächliche Wert darunter, kann ein Verkehrswertgutachten den niedrigeren Wert belegen.
Aufteilung in der Erbengemeinschaft
Übernimmt ein Erbe die Immobilie und zahlt die anderen aus, braucht es einen Wert, den alle akzeptieren. Ein Gutachten verhindert, dass einer zu viel zahlt oder zu wenig bekommt.
Pflichtteil
Für die Berechnung des Pflichtteils kommt es auf den Wert zum Zeitpunkt des Erbfalls an. Ich bewerte die Immobilie zu diesem Stichtag, auch wenn er bereits zurückliegt.
Schenkung und vorweggenommene Erbfolge
Wird eine Immobilie zu Lebzeiten übertragen, schafft ein Gutachten Klarheit über den Wert, etwa für die Schenkungsteuer oder für den späteren Ausgleich unter Geschwistern.
Warum der Wert des Finanzamts oft nicht stimmt
Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer ermittelt das Finanzamt einen sogenannten Grundbesitzwert. Dafür nutzt es pauschale Verfahren mit Bodenrichtwerten und standardisierten Ansätzen. Was die Immobilie im Einzelfall ausmacht, bleibt dabei oft außen vor: ein Dach am Ende seiner Lebensdauer, Feuchte im Keller, eine schwierige Lage oder ein Wohnrecht, das auf dem Haus liegt.
Das Gesetz erlaubt deshalb, einen niedrigeren Wert durch ein Gutachten nachzuweisen. Als Dachdeckermeister sehe ich dabei genau die Punkte, die den Wert tatsächlich mindern, und dokumentiere sie mit Fotos und Messwerten.
Ob sich ein Gutachten lohnt, hängt von der Differenz zwischen Steuerwert und tatsächlichem Wert ab. Im kostenlosen Erstgespräch schätze ich ein, ob ein Nachweis Aussicht auf Erfolg hat, bevor Kosten entstehen.
Wichtig für den Nachweis beim Finanzamt
Nach § 198 Bewertungsgesetz muss das Gutachten vom örtlichen Gutachterausschuss oder von einem Sachverständigen stammen, der für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert ist, und es muss nach den Wertermittlungsvorschriften erstellt sein. Ob ein Gutachten aus meinem Büro in Ihrem Fall diese Anforderungen erfüllt, kläre ich vor Auftragserteilung mit Ihnen, gern gemeinsam mit Ihrer Steuerberatung.
Keine Steuer- oder Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.
So entsteht das Gutachten
Fehlende Unterlagen kann ich auf Wunsch beschaffen.
Erstgespräch
Anlass, Stichtag und Fragestellung klären, Festpreisangebot erhalten.
Unterlagen
Grundbuchauszug, Pläne, Wohnfläche, gegebenenfalls Steuerbescheid und Erbschein.
Ortsbesichtigung
Zustand von Dach bis Keller aufnehmen und dokumentieren.
Gutachten
Verkehrswert zum Stichtag, ausführlich begründet und verständlich erklärt.
Häufige Fragen
Für individuelle Anliegen berate ich Sie gern persönlich.
Kann der Wert auch rückwirkend ermittelt werden?
Ja. Maßgeblich ist der Stichtag, etwa der Todestag. Ich bewerte die Immobilie so, wie sie an diesem Tag war, auch wenn er Monate oder Jahre zurückliegt.
Wer beauftragt das Gutachten in einer Erbengemeinschaft?
Das kann ein einzelner Erbe sein oder die Erbengemeinschaft gemeinsam. Ein gemeinsamer Auftrag hat den Vorteil, dass alle das Ergebnis von Anfang an mittragen.
Reicht ein Kurzgutachten?
Für interne Gespräche unter Erben oft ja. Für das Finanzamt, ein Gericht oder bei Streit braucht es ein ausführliches Verkehrswertgutachten.
Was passiert mit dem Gutachten beim Finanzamt?
Das Gutachten wird im Verfahren zur Feststellung des Grundbesitzwerts eingereicht. Fristen und das Vorgehen stimmen Sie am besten mit Ihrer Steuerberatung ab.
Mehr als ein Gutachten
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